最近巢運團體公布「居住現況調查」結果顯示，無殼族買房的最大痛點，有高達九成二卡在高房價，其中有二三．七％認為此生無望買房；此外，高房價背後又緊跟著負擔不起的高房租，政府租金補貼也總是看得到吃不到，尤其是在薪資所得無法大幅提高，加以截至二月底失業率仍高達三．七％，並且失業人數亦高達四四．三萬人情況下，我們怎敢寄望一般年輕人結婚生子？縱然「實價登錄2.0」已經打開潘朵拉的盒子，惟僅止於交易資訊透明化，對於更深一層的高房價與高公設比等相關問題還是無解，導致年輕人的購屋夢想依然遙遙無期！

雖然「實價登錄2.0」即將在今年七月一日開始實施，一般人也都認為對於實際交易價格之揭露有很大的幫助，殊不知眾所企盼的潘朵拉盒子其實只打開一半而已！其間仍有不少法令規範不到的死角，有賴消費者購屋之前勤做功課，方能進一步保障購屋權益！有關此一議題，只要詳細閱讀「預售屋買賣契約書範本」、「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」以及「成屋買賣契約書範本」、「成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之內容細節，即可充分了解其間緣由！

實價登錄對購屋權益影響至鉅

─慎勿忽略公設比與鄰避情結問題

實價登錄自二○一二年八月一日實施以來效果屢遭質疑，主要癥結在於其間仍隱含不實交易價格，此一議題如再證諸最近紅單炒作問題，益加突顯其嚴重性，因此，二○二○年十二月三十日立法院三讀通過實價登錄修法，並且即將於今年七月一日開始實施，實可謂台灣房地產交易秩序的新里程碑！

惟徒法不足以自行，購屋之前仍應勤做功課，才能確保自身購屋權益。以下謹就購屋實務常見之公設比、前後棟價差、高低樓層價差與鄰避設施(NIMBY)等問題提供建議，以供參考。另一方面，更重要的是，不能單憑實價登錄據以認定房價高低，務必實地了解周遭環境等相關細節，方得充分保障購屋權益。

一、務必親臨現場勘查地形地物

─應格外注意地段區位之優缺點

除地段區位優越性之外，更應檢視有無土壤液化或斷層帶？此外，亦應注意建案周邊是否有公園綠地或捷運交通便捷等利多因素加持，除未來便於換屋之外，更能兼具收益兼增值之投資效益。

二、危老重建價差問題

─小基地建案應格外注意市場性問題

在當前小基地面積危老重建建案愈來愈多情況下，應格外注意小基地建案之規畫設計與市場性問題；截至二月二十八日，內政部辦理都市更新總核定件數九二五件，危老重建計畫核准件數一三四七件，其中最值得關注的是危老重建基地面積竟然也有小至四十九平方公尺(14.82坪)，因此，未來應將這類不具市場性產品之實價登錄列為「僅供參考」，俾免周邊房價遭致誤導。

三、設計圖說一知半解問題

─對總配置圖、單戶平面設計圖了解有限

一般購屋者，尤其是首購，在現場銷售人員促銷話術導引下，幾乎只看到美輪美奐的樣品屋裝潢設計，以及各房間量身訂做的家具擺設，而忽略了各空間的尺寸標示；更值得關注的是，對總配置圖、單戶平面設計圖的相關位置了解有限，導致完工交屋糾紛層出不窮。

四、公設比問題

─公設比高低與價格訂定息息相關

一般購屋者大都只知道公設比約占三分之一，卻無法了解小坪數建案或套房之超高公設比動輒超過四○％，雖然有些預售建案刻意壓低公設比至二九．九九％，卻又暗藏高單價問題，因此，購屋之前務必訊問清楚，俾免權益受損！

五、前後棟價差問題

─應兼顧住家格局與生活機能

目前隨處可見不少屋型狹長建物，為兼顧通風採光，除規劃設計為前後棟之外，常見天井居中而影響住家格局與生活機能，例如仁愛路四段就有兩三棟大樓是這樣的規劃設計；試想，四戶共用天井的居家生活，不僅各戶陽台緊密相連，洗衣噪音干擾與晾曬衣物都會出現諸多不便。

其次，對於這些看似芝麻小事，卻又嚴重影響居家品質，因此，未來購屋對於所揭露例如十二樓與「12樓之１」或「12樓之２」等門牌編號建物，務必再仔細思考其實用性以及真實價差，尤其是預售建案，購屋之前更應詳細就樣品屋現場擺置之建物模型實地推演一番，俾進一步解開天井規劃設計所潛藏之奧祕何在？

六、高低樓層價差問題

─與視野景觀息息相關

通常低樓層房價較便宜，又能與高樓層享有同樣的周邊生活機能，尤其是在高房價情勢下，不少人買房退而求其次選擇低樓層，這也正是現階段預售屋低樓層去化較快之主要原因。

一般而言，高低樓層價差，在房價較低地區每一樓層價差可能只有數千元，至於高房價地區高低樓層從五萬到十萬不等，尤其高級住宅每坪二、三十萬價差更是常見，如以四十坪計算，高低樓層價差高達數百甚至上千萬元，由此顯見實價登錄2.0對於交易價格透明化之重要性。

七、NIMBY鄰避設施價差問題

─鄰避情結直接衝擊房價

所謂鄰避情結(NIMBY, Not In My Back Yard)主要係對於嫌惡設施，亦即居家周圍大小環境之中有礙觀瞻或影響身體健康的一種「不要蓋在我家後院」的心理情結或公共政策所導致的一種影響居家環境、生活品質與房價之負面設施，其最常見者例如基地台、變電所、發電廠、加油站、墳墓、垃圾掩埋場、垃圾焚燒廠、污水處理廠、化學工廠、監獄、殯儀館等，多年前周杰倫母親在淡水購屋也曾因墳墓之鄰避問題而不惜興訟。

實價登錄2.0旨在揭露往昔屢遭隱瞞的不公平購屋資訊，有關此一議題立法院已於二○二○年十二月三十日三讀通過「平均地權條例」、「地政士法」及「不動產經紀業管理條例」等三法修正草案，並於今一月二十七日公布，預定七月一日開始施行；其中對於歷來最受訾議之(一)成交資訊門牌、地號完整揭露，(二)預售屋全面納管且即時申報，(三)增訂主管機關查核權及加重屢不改正罰則，(四)紅單交易納管，(五)預售屋買賣定型化契約備查等五大層面，都有詳細規範，相信經過這一次修法之後，對一般購屋權益必然可以獲得進一步之保障！