高雄市不動產開發公會理事長陸炤廷16日指出，由於升息和通膨帶來的經濟不確定性，將加重資金成本、拉高收益率要求、拉長決策期，因此，2023年商用不動產交易將持續萎縮，而「平均地權條例」的法人購買住宅，將採許可制，有機會將高資產族群的資金，導入商辦、廠辦以及適合興建物流倉儲的工業用地。

富住通商用不動產、國立屏東大學與高雄市不動產估價師公會聯手，16日下午舉辦「2023商用不動產市場發表會」，由富住通董事長莊明昇、屏東大學不動產經營學系主任張桂鳳、高雄市不動產估價師公會副理事長蘇文清主持，高雄市不動產開發公會理事長陸炤廷應邀，以「2023商用不動產解析」為題，發表專題演講。

陸炤廷先以經濟學人總編輯的話，「戰爭、能源、和通膨三大黑天鵝衝擊、顛覆2023」，提醒全球已進入長期不安定的時代，台灣則另有一隻「平均地權條例修法」的黑天鵝攪局，加上缺工、建材上漲，因此，2023年房市將呈「交易量跌、價格緩修」狀態。

他說，今年房市反轉不景氣，將越來越明顯，幾乎可以聽見「雪落下的聲音」，不過，隨著美國通膨逐步受到控制，升息速度可望趨緩，中央銀行升息幅度隨之放緩，再加上近日國門全面解封，觀光旅遊業逐步回溫，都對台灣經濟帶來正面影響，2024年會是國內經濟更有展望的一年，房地產也會邁入更健康的市場。

與住宅建地進入冷靜期不同的是，商用不動產的工業用地，是以自用型買方為主，像是中小企業、回流台商、以及產業升級等，持續有擴廠需求，科技業雖然今年擴廠相對保守，但，隨著外商科技大廠宣布擴大在台投資，也顯示產業鏈在台持續深化的動力，帶動廠房以現代化物流的需求，挹注工業用地價格緩步向上，因此，在自用買方的支撐下，相較其他商用不動產，工業用地表現會相對穩定。

陸炤廷指出，由於工業地產會有群聚性，南部半導體Ｓ型廊帶在政策大力支持下，吸引整個產業鏈南遷，廠商聚集，因此，看好台南、高雄的發展。

至於商辦，從買方數據中可以看到，商辦的投資市場，主要買方是保險公司，目前租賃市場狀況尚佳，但，他提醒，須特別留意2026年之後，高雄亞灣區逾10萬坪大量的新供給出現之後，恐將導致空置率提升，使得高雄商辦市場，從「房東市場」轉為「租客市場」。

至於商辦自用型的次要買方，高雄未來S型廊帶科技城所帶來的效應，加上既有辦公產品規格老化，A辦目前供應較少，潛在買方需求仍強，只要有合適的標的，自用型買方還是會勇於出手。

陸炤廷最後引述華為創始人任正非的話，「經濟寒氣逼人，活下來，最重要」，提醒在黑天鵝亂飛的局勢之下，不動產的相關產業，要從過去追求規模經濟，轉向追求毛利率與現金流的合理化，才能成為永續贏家。