知名YouTuber阿滴代言一間位於土城的乙種工業區建案，近日遭到質疑宣傳照內有浴缸、餐桌，並不是一般工作室會出現的擺設，有誤導民眾作為住家的嫌疑，引發兩派論戰，也讓「乙工宅」的相關問題浮上檯面。

乙工宅是什麼？甲種、乙種工業地有何不同？
《都市計畫法》的土地使用區分，分為住宅區、商業區、工業區、行政區等11項目。其中工業區又可分為特種、甲種、乙種、零星工業區共四類，甲種屬於重污染建築用地，乙種為都市計畫內之輕污染建築用地，因此市場上存在的工業住宅，絕大部份屬於「乙種工業用地」，簡稱「乙工宅」。

《都市計畫法》施行細則第18條中明訂，乙種工業區內是供公害輕微的工廠以及必要附屬設施，或工業發展相關設施使用為主，常被拿來當作工作室、事務所使用，甚至有業者就看中其規範模糊，加上考量工業用地成本較低，因此以「乙工宅」名目興建吸引買家下手。

乙工宅為何興起？
隨著都市人口變多、居住需求增加，早期不少座落在「蛋黃區」的產業外移，閒置的工業地轉手賣給建商，用來興建住宅。雖然這種做法不被法規所允許，但如同違建一般，過去地方政府稽查人力有限、態度消極，無形中助長乙工宅的開發。

台北市政府曾透過稅籍資料匡出疑似乙工宅，主要集中在士林、內湖、北投、南港、信義等5區。其中內湖的五期重劃區，更被稱作「工業豪宅」大本營，裡頭不乏興富發、遠雄、忠泰、合康等指標建商，但因罰款比例遠低於售屋營利，遏止不了歪風。

乙工宅可以當居住空間嗎？
雖然民眾購買乙工宅後，要在工作地點居住並無違法，但部分建商為了規避責任，可能會以沒有隔間、衛浴、粉刷的毛胚屋型態交屋，購屋人日後若任意更改建物結構，像是增設隔間、加蓋衛浴等，就有觸法之虞。一旦被檢舉，就可依《都市計畫法》第79條處6～30萬元不等罰鍰，並可能要求拆除、恢復原狀。

為什麼要買乙工宅？優點有哪些？
購買乙工宅具一定風險，為什麼還會有人想入手作為住家用途呢？首先，因為乙種工業用地取得成本較低，連帶乙工宅價格僅為同區段地價的七～八成左右，若是不熟悉土地相關規範的民眾，很容易就在便宜的價格下，受到建商話術吸引而購買。

另外，乙工宅的建材因為有規定使用標準，所以通常建築結構、樓地板承載力都會比一般住宅好，成為另一個吸引房客的優點。

乙工宅的缺點有哪些？
儘管乙工宅價格便宜，購買時除了法律問題，仍有許多細節需要注意。首先，因乙工宅價值較低，銀行願意貸款的成數，可能會從一般住宅的七～八成，跌至六成左右。雖然詳細貸款情形仍須視個人條件認定，但購買乙工宅也無法申請軍公教房貸、青年安心成家貸款等優惠利率。

此外，建商銷售時可能以「住辦混合」話術混淆，但購買時會要求買家簽訂切結書，表示已知悉建物只能作為工業用途，讓責任跟風險落在買家身上。未來屋況有問題，也難以和建商據理力爭，因為恐遭檢舉自住而先受罰。

最後，乙工宅因為屬於工業區商業用地，周圍生活機能、土地增值性都不像一般住宅區來得高，日後轉手出售相對不易。加上乙種工業區可供輕污染工業使用，人員、車輛的出入也可能較為頻繁，容易打擾深夜安寧，讓居住品質受到影響。

乙工宅要怎麼辨別？
如果想要避免買到乙工宅，最直接的方法就是到內政部不動產資訊平台查詢土地使用分區，除了台北市因為法規不同，土地分區可分為「第二種工業區」、「科技工業區」、「辦公服務區」、「工商混合區」等，其餘各地的工業宅，幾乎都位於乙種工業區。

除了查詢土地使用分區，一般在建物謄本或使用執照上，根據房屋用途會登記為辦公室、一般事務所等，只要不包含「住」或是「住宅」的字樣，民眾就要多加留意。若有需求，也可以到營建署的全國建築管理資訊系統查詢建築執照存根。至於購買中古屋的民眾，則可以請房仲業者提供不動產說明書，確認登記的房屋用途。

乙工宅可以申請變更為一般住宅嗎？
過去曾有乙工宅成功變更為一般住宅的案例，像是新北泰山的「金璽御品」。但因為用地變更需要捐贈公共設施用地和回饋金，恐將犧牲住戶利益，因此不易獲得同意，使得過往成功的案例也不多。