買地自建?農地、建地、農建地、甲、乙、丙、丁建築用地差在哪?

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你正在尋覓桃園廠房嗎?但購入來的廠房,不僅設備折舊難估算、佈水電線等基礎工程更是麻煩,算起來還不如找塊價格漂亮的桃園工業地!什麼?不清楚買地自建的注意事項?搞不懂農地、建地、農建地的繞口令?更分不清甲乙丙丁種的建築用地?沒關係!就讓【詠騰不動產團隊】帶你一次搞清楚吧!本篇我們將手把手帶你了解這些專有名詞!

農地、建地、農建地差在哪?

展開討論之前,先稍做釐清,只有農地、建地是依據內政部頒發的土地法所做的土地分類之一,但「農建地」則只是一種俗稱,並非正式名稱,後面我們會詳加敘述!

首先,台灣將土地分為四大類,分別為:第一類建築用地、第二類直接生產用地、第三類交通水利用地以及第四類其他土地。

第一類建築用地就是指建地,指可合法蓋住宅、商辦等營業場所的用地,辨識方式也相當簡單,你會在土地權狀中看到地目為「建」;而第二類直接生產用地則是指農地,專為農牧用途的土地,除了可有10%面積作為農舍,其餘皆需從事農林漁牧等產業,土地權狀中也會看到地目清楚標示為「田」、「林」、「養」、「池」等相關地目;第三類為交通水利用地,像道路和溝渠都在此列,地目中則會呈現「水利地」等字樣;第四種較少見,土地法中敘明:如沙漠、雪山等。

前述提到較為特別的「農建地」,其實可說是一種新舊制度轉換時的歷史遺留問題,因它的背景是各縣市在都市計畫法下,因為會將部分區域劃進都市計畫中,並按照需求重新規劃各區域發展,卻由於都市計畫法最早在民國28年訂定的時候,甚至標定聚居人口超過十萬就可以做都市計畫(但截至2021年底,人口最少的連江縣都已經28.8萬人)!顯然該法規仍慢於實際發展,以至於有許多地方,隨著經貿自由開放,已經有許多取得「建」地目的土地,合法留存在原址,但在後來才訂定的都市計畫法中,卻被劃分到農業區中!

為了保障原所有人的權益,目前這種特別的「農建地」,雖然若需重建仍可以蓋住宅,卻受到不少限制,例如:

  1. 建築物簷高不得超過14公尺,並以4層為限。
  2. 建蔽率不得大於60%。
  3. 容積率不得大於180%。
  4. 第一層可以開小型商店及飲食店,但是不得違反農業區有關土地使用分區的規定(不能開工廠、雞豬舍,也不能開汽車旅館)。

詠騰不動產提醒您,這樣特殊的「農建地」,仍可合法重建住宅的前提,是為了保障在都市計畫發布「前」,就開始以建地目使用的所有者,所以如果您手上的土地,目前是劃分為農業區,希望改蓋住宅,務必注意當年地目為「建」地目的登記日期,需要在該地都市計畫發布日之前,才屬於這種特殊的農建地噢。

甲乙丙丁種建築用地,差在哪?

同理,在我們討論何謂甲乙丙丁種建築用地之前,我們先來看看,從法規面上,這幾種建築用地究竟隸屬哪條法令呢?

根據內政部資料,台灣國土共分三大類,從下表可明顯看出,這三大類土地,所需遵循管制的法令和土地分類方式都各不相同,如適用都市計畫法的都市土地,以及本次主角,適用於區域計畫法的非都市土地,它的劃分方式不同於都市土地用淺白的區域名詞,而是定義了甲~丁種建築用地等10餘項分類。

類別適用法令按使用目的劃分為佔國土比例
都市土地都市計畫法(民國28年制定,陸續修正至民國110年)住宅區、商業區、工業區、文教區等13%
非都市土地區域計畫法(民國63年制定、民國89年修正)甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地,和農林牧養殖等78%
國家公園土地國家公園法9%

了解甲~丁種建築用地隸屬非都市土地的區域計畫法管轄後,詠騰帶您詳細了解他們之間的差異:

一、甲種建築用地:

一般農業區,或特定農業區內的建築用地,生活機能比較都市計劃內的住宅用地稍差一些,房價也較低。

二、乙種建築用地:

是鄉村區中的建築用地,可供居住及低強度的商業使用。鄉村區是指都市計劃外,但仍有固定人口聚集的聚落,通常沒有道路規劃,道路系統小又窄,未來房價也較沒有上漲機會與空間。

三、丙種建築用地:

山坡保育區內的建築用地。通常建商買了丙建的土地後,將它剷平、做好水土保持、保育計畫等,就能夠蓋房子了,但由於近年環保意識逐漸高漲,各地政府對於丙種建地,通常會有很嚴格的管制,並降低容積率,以維護環境。

四、丁種建築用地:(近年大熱建地選擇)

一般農業區及特定農業區內的工業建築用地。可以合法蓋工廠,並申請工廠登記證,大部分都用作工廠用地使用。因為取得土地的價格便宜,建蔽容積率又高,可使用的空間較大,房屋售價約一般住宅的7成~8成。

各建地種類對應的建蔽率與容積率:

建地種類簡述建蔽率容積率
甲種農業區內建築用地60%240%
乙種鄉村區內建築用地60%240%
丙種山坡保育區內建築用地40%120%
丁種一般、特定農業區內的工業建築用地,可以合法蓋工廠,並申請工廠登記證70%300%

隨著土地取得成本不斷飆升,買地自建是近年來的大熱話題,本次主題囊括多項法規及專業名詞介紹,詠騰不動產團隊盡可能深入淺出的讓您了解,若有任何問題,隨時歡迎洽詢。

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