如何區別 甲 乙 丙 丁 建築用地?

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建地分種類,各為何用途?
 在報紙分類廣告欄中,有許多小方塊的不動產租售廣告,有心的人或許會發現,其中有許多土地出售的廣告,會特別註明是「甲種建地」、「丁種建地」等等,這些「甲乙丙丁」到底代表什麼?想要購買土地的人又特別要注意什麼呢?

 一般來說指建地是指其是否可合法蓋住宅、商業大樓、工廠、店舖、停車塔、機關學校…等,而農地是指只能做農牧用途的土地,如耕作、放牧、養殖…等(但可興建10%面積的農舍),建地或農地是各縣市政府依都市計劃指定的,所以建地依使用分區又分住宅區、商業區、工業區、工商綜合區、機關用地、公園、停車場….等;除上述都市計劃劃定的土地範圍,尚有都市計劃外土地(一般較偏僻)分一般農業用地,及甲乙丙丁建地,甲乙種建地及可建住宅的山坡地丙建,丁建為可建工廠的建地。

甲種:非都市土地
 所謂「甲種建築用地」,乃至乙、丙、丁…等等,指的是「非都市土地」的分類項目,根據「非都市土地使用管制規則」規定:「非都市土地依其使用分區之性質,編定為甲種建築、乙種建築、丙種建築、丁種建築、農牧、林業、養殖、鹽業、礦業、窯業、交通、水利、遊憩、古蹟保存、生態保護、國土保安、墳墓、特定目的事業等使用地。」

 簡單來說,不是屬於都市計畫內的土地,也有它所屬的各種分類,且各有不同的容積率與建蔽率,以及各種適用的開發標準。例如說,投資人想要買一塊位於風景區內的農地,用來興建民宿營業使用,除了尋找風景優美、山環水繞的區位之外,還要瞭解該土地是屬於哪一種分類?若是屬於甲、乙、丙等建築用地,則可以依法申請民宿經營,丁種建築用地則屬於工業使用項目。

丁種:工業使用
 另外,甲、乙、丙等建築用地,還適用農林畜牧、衛生、教育訓練設備倉儲、無污染性小型工業使用;但標準廠房、企業總部等經營項目,則要在丁種建築用地才能申請。所以,想要開工廠投入生產事業的,就應該選在丁建土地上進行投資。

 在選購非都市土地作為各種營利使用時,除了透過廣告、仲介等管道找尋標的、親自到達現場進行環境探勘分析之外,還要調閱相關產權資料、地目分類、地籍圖等等,確認可以使用的項目與實際面積。

甲、乙、丙種皆可申請民宿
 而在價格的判斷上面,在得知地主的開價之後,更要實際走訪基地周邊的相鄰土地,打聽近期同樣地目下的土地成交行情;或是委請在地仲介公司協助調查附近之委售與成交記錄,作為出價參考。

 另外,若是打算經營民宿者,一定要考慮各種天災對基地環境的負面影響,例如颱風、地震、土石流等等;更要悉心瞭解所選購的基地周邊用水、用電、採買補給等是否便捷?建案在規劃興間之前一定要做好各項水土保持工程與檢驗,詳細分析當地的降雨量、土石與坡度條件,評估各項投資成本與市場規模,才能安心經營、長保獲利。

非都市土地依其使用區性質,編訂為甲、乙、丙、丁建築、農牧林業….特定目的事業等用地。

 

 

一、甲種建築用地:一般農業區,或特定農業區內的建築用地。都市計劃外的建築用地,生活機能比較都市計劃內的住宅用地,環境是有差一點,生活方便性也比較差,房價也較低。建蔽率60%。容積率240%。

 

二、乙種建築用地:是鄉村區中的建築用地,可供居住及低強度的商業使用。都市計劃外「鄉村區」的建築用地,何謂鄉村區的定義:就是在都市計劃外的鄉下,人氣很旺盛的聚集性就部落,通常到這些地方,充滿了田野的風味,但幾乎沒有計畫道路規劃,是現況道路,道路系統小又窄,未來房價不易有上漲機會與空間。建蔽率60%。容積率240%。

 

 

三、丙種建築用地:山坡保育區內的建築用地。通常丙建會出現在山坡地保育區裡的建築用地,建商買了丙建的土地後,就可以把它剷平、做好水土保持、保育計畫等就能夠蓋房子了→建蔽率40%。容積率120%,不過目前台灣省各鄉鎮市政府,對於土地開發做很嚴格的管制,有些地區的政府會將容積降低,從160%降至80%,希望建築開發對環境衝擊的影響降低。

 

 

四、丁種建築用地:一般農業區及特定農業區內的工業建築用地。可以合法蓋工廠,並申請工廠登記證,大部分都用作工廠用地使用→建蔽率70%。容積率300%。

 

建地沒有分什麼優缺點,就差在建蔽容積率,有分的話也是丁建,也就是工業地,現在很多建商找工業地來蓋住宅,因為取得土地的價格價便宜,建蔽容積率又高,可使用的空間較大,房屋售價約一般住宅的7成~8成,可是消費者在買時,無法申請政府的優惠房貸,而且銀行的貸款成數不高,下面是各種建地的容積建蔽率,供你參考看看

一、甲種建地 建蔽率60% 容積率240%
二、乙種建地 建蔽率60% 容積率240%
三、丙種建地 建蔽率40% 容積率160%
四、丁種建地 建蔽率70% 容積率300%
五、窯業用地 建蔽率60% 容積率120%
六、交通用地 建蔽率40% 容積率120%
七、遊憩用地 建蔽率40% 容積率120%
八、墳墓用地 建蔽率40% 容積率120%
九、特定目的事業用地 建蔽率60% 容積率160%

※老丙建

在汐止林肯事件發生後,山坡地住宅頓時成為房地產市場上的燙手山芋,一時之間,「丙建」成為眾所矚目的焦點。
究竟何謂「丙建」呢?簡單地說,指的是「非都市土地中供作森林區、山坡地保育區及風景區建築使用之土地」,其是依據「區域計畫法其施行細則」第十五條規定而來,而其開發尚受「非都市土地使用管制規則」、「建築法」、「山坡地開發建築管理辦法」、「山坡地開發建築面積十公頃以下核發開發許可應行注意事項」等相關法令規範。
但由於「山坡地開發建築管理辦法」是在民國七十二年頒布實施,因此在此辦法之前申請變更使用編定的丙種建地,即為現今所稱之「老丙建」。