商用不動產第三季交易額突破千億元 廠辦大樓與廠房就占近7成

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以商用不動產來看,第三季交易總額達335億元,累積前三季已突破1千億元,甚至超越去年同期,增長逾6%,若第四季無更多政策抑制,其他國際局勢重大利空或新冠疫情恐慌,預期今年全年至少是2007年統計以來的年度第三高,甚至可能挑戰2019、2020年等年度前兩高的寶座。

高力國際研究部董事梁儀盈指出,在產業擴張動能的推波助瀾下,本季最吸金的仍是工業類的包含廠辦大樓124億元與廠房105億元,兩者合計占了本季近7成交易額。值得注意的買家類型上,本季除了製造業的自用型買盤居冠之外,金融保險業也貢獻了93億元,而其投資方向上也略有轉變,由於雙北地區整棟物件難尋,也因此轉向產權分散的優質標的,甚至是跨出雙北而進軍新竹。

 而本季前十大的指標交易,則是投資重建及自用並重,以區域來看,梁儀盈認為,台北市中心整棟可供即時購置的物件仍稀缺,但一些具有開發重建效益的像福音大樓標售即便是在疫情干擾嚴重期間,仍吸引建設進場。此外,內科、新北市、桃園市、新竹市、台南市、高雄市等具產業聚集效應的區域,也持續受青睞,包括三商美邦人壽以34億元購入內湖華固智富中心、永碩投資以27億元買進高雄華園飯店、中國人壽以23.35億元揮軍新竹的雲智匯辦公大樓等。

而被視為不動產開發原料的土地,雖然今年央行陸續針對土地購置貸款及住宅市場貸款政策有所調整,但在台灣整體經濟局勢穩健的支撐下,土地買氣堪比盛夏的高溫,根據高力國際研究部統計,2021年第三季土地交易額達738億元,前三季累積已達2,004億元,可以確定連續三年突破2千億元,是過去不曾看過的火燙紀錄。

以本季的土地交易來看,高力國際資本市場服務部資深執行董事黃正忠認為,現在建商仍積極於全省獵地,本季總共買進543億元,佔整體金額超過7成,尤其是具有產業聚落效應,以及交通捷運議題的區域,更成為交易熱區,包括桃園市、台中市、新北市及高雄市等。

而本季的前十大土地交易中,以縣市來看,桃園市就佔了6筆交易,主要是因有9月中的A10、A20、桃園高鐵站區的土地標售案,而成為本季交易王。若以金額來論,華固建設以44.88億元標得台北市南港區玉成段二小段土地為本季最高,第二高是遠雄建設以38.82億元買進台中市西屯區土地,第三高則為以李姓自然人投標而得的桃園市高鐵站區青昇段土地約29.12億元。

展望第四季至明年,高力國際董事總經理劉學龍認為,台灣整體經濟情勢在電子零組件持續帶動台灣外銷暢旺,新冠疫情趨緩使得內需市場由冷回溫,依各方經濟預測機構,台灣全年經濟成長率仍上看5%,都是支撐不動產市場發展的樂觀條件;不過第四季仍需要持續觀察國外疫情變化,經濟局勢走勢,以及國內央行滾動式檢討房貸的管制措施。

而在資金面,他提到雖然國內疫情的不利因素逐漸散去,但全球不確定因素仍大,因此央行低利率應暫不退場,市場游資仍充沛,也將支撐投資人持續評估潛力物件,自用型買家儲備資產,尤其在央行持續管控住宅市場,加上通膨疑慮,商用不動產成為穩健投資選項。

而未來投資產品則有幾個主要趨勢,首先是工業不動產因電子業帶動的供應鏈重整,台灣外銷量及產能穩定擴張,廠房需求仍旺,而近日中國大陸的限電措施若成為長期趨勢,影響當地製造動能,甚至降低當地生產佔比,廠商也將生產基地轉回台灣成為選項之一;在來,線上線下整合消費成為日常,實體零售與電商持續布局倉儲物流;最後,工作與生活變得在線化,雲端及遠距商機成長,資料中心投資方興未艾;第四)最後則可鎖定具重建再開發潛力物件,以及新興產業園區或交通建設節點的土地機會。